Was steckt hinter einem Hypothekarkredit?

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Wenn ein Österreicher oder eine Österreicherin ein Haus/Grundstück kaufen beziehungsweise sich eine Immobilie bauen möchte, dann stehen verschiedene Finanzierungsformen zur Verfügung. Neben dem klassischen Kredit hat sich vor allem der sogenannte Hypothekarkredit durchgesetzt, da er viele Vorteile bietet und meist auch bei größeren Beträgen zum Erfolg führt. Man sollte aber auch in diesem Fall nicht voreilig handeln, denn trotz vieler Vorteile ist stets auch ein Risiko mit dabei.

Nehmen wir uns mal den Begriff „Hypothek“ vor, der ein Grundpfandrecht beschreibt. Das heißt, man kann bei einer (finanziellen) Forderung das Grundstück oder das Haus belasten, um eine Sicherung für den Forderungsgeber zu gewährleisten. Das Prinzip ist aber nicht nur beim Geld anwendbar. Leiht man zum Beispiel jemanden fünf Liter Milch, dann kann man bei der Übergabe ein Pfand vereinbaren, um abgesichert zu sein. Kommt es nämlich nicht zur Rückerstattung der fünf Liter Milch, dann kann das Pfandgeld veräußert werden und man hat am Ende zumindest den finanziellen Verlust ausgeglichen (davon könnte man sich dann theoretisch auch selbst die Milch wiederkaufen).
 

Genau nach diesem Prinzip arbeitet auch ein Hypothekarkredit bei der Bank. Für den Interessenten beziehungsweise für die Interessenten stellt es sich dann so dar, dass sich die kreditgebende Bank mit ins Grundbuch eintragen lässt und dadurch eine hohe Kreditsicherheit für das Geldinstitut entsteht. Erfolgt die Rückzahlung des Kredits wie vereinbart, dann bleibt das Haus/Grundstück Eigentümer der Kreditnehmer. Kann dieser allerdings nicht mehr bedient werden, dann hat die Bank das Recht auf eine Veräußerung des Pfands. In der Praxis heißt das: Es wird verkauft oder zwangsversteigert. Im besten Fall kann dadurch der gesamte Kredit gedeckt werden und das Finanzinstitut bleibt auf keinen offenen Schulden mehr sitzen. Finanzieren übrigens mehrere Banken den Hypothekarkredit, dann steht das Institut mit dem höchsten Betrag an erster Stelle im Grundbuch.

Da die Bank bei der Vergabe eines Hypothekarkredits eine hohe Sicherheit hat, werden in der Regel auch höhere Beträge vergeben. Bei einem normalen Kredit ist die Höhe in erster Linie vom monatlichen Einkommen und vom Eigenmittelanteil abhängig, was meist nur „kleine“ Beträge ermöglicht.
 

Ein weiterer Vorteil sind die besseren Zinssätze, die sich ebenfalls durch die hohe Sicherheit ergeben. Die Bank kann nämlich fast immer davon ausgehen, dass sie ihr verliehenes Geld wiedererhält. Sei es durch die ordnungsgemäße Rückzahlung oder durch den Zwangsverkauf des Hauses/Grundstücks.
 

Die Laufzeit ist ebenfalls ein wichtiges Thema. Je länger diese ausfällt, umso geringer ist die Kostenbelastung für die Kreditnehmer. Bei einem Hypothekarkredit kommen im Durchschnitt zwischen 20 und 30 Jahre zum Einsatz, manchmal können es aber auch 40 Jahre sein. Den Umständen sind auch hier mehreren Faktoren zuzuordnen, einer davon ist das Alter. Zum Laufzeitende darf dies nämlich höchsten 80 Jahre betragen.
 

Die Kreditnehmer können sich entscheiden, ob der Betrag im Monat oder vierteljährlich getilgt werden soll. Die richtige Entscheidung ist vor allem von der finanziellen Situation abhängig, in der Regel ist aber auch eine Sondertilgung kein Problem.

Ganz ohne Nachteile kommt auch der Hypothekarkredit nicht aus. Einer ist zum Beispiel, das fixe Zinsen nie über den gesamten Zeitraum gewährleistet werden. Das ist nur dann der Fall, wenn man sich für eine Festhypothek mit einem Darlehen von maximal 10 Jahren entscheidet. Andernfalls können die Zinsen, je nach Marktsituation, steigen oder sinken (dazu weiter unten mehr).
 

Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass die Hypothek-Eintragung ins Grundbuch mit Notar- und Gerichtskosten verbunden ist. Diese werden dem Kreditnehmer auferlegt. Es gibt aber noch weitere Nebenkosten, die beispielsweise in Kontoführungsgebühren, in der Liegenschaftsbewertung und in der Bonitätsprüfung zu finden sind.
 

Zu guter Letzt muss man auch noch mit dem Risiko leben, dass man bei Zahlungsunfähigkeit sein Haus/Objekt wieder verliert. Die Entscheidung für einen Hypothekarkredit sollte also nur dann in Betracht gezogen werden, wenn eine Rückzahlung weitestgehend „sicher“ ist.

Kein Rücktrittsrecht bei einem Hypothekarkredit

Als Kreditnehmer muss man sich im Klaren darüber sein, dass es kein Rücktrittsrecht gibt. Man kann höchstens über eine vorzeitige Rückzahlung nachdenken, allerdings ist diese mit einer Strafzahlung verbunden (da die Bank auf Gewinne verzichten muss). Die Höhe liegt bei 0,5 bis 1,0 Prozent (auf den zurückgezahlten Betrag bezogen).

Diese Faktoren werden bei einem Hypothekarkredit berücksichtigt

Ein fairer Hypothekarkredit hängt vorrangig vom Verhandlungsgeschick, vom Zinssatz und vom Ergebnis der Bonitätsprüfung ab. Letzteres beeinflusst vor allem die Höhe der Zinsen, wobei bei einem 100.000-Euro-Kredit der Unterschied auch schon mal bei 3.000 Euro liegen kann (zwischen einer bestmöglichen und einer ausreichenden Bonität). Auch die Höhe des Einkommens und ein möglicher Eigenmittelanteil haben Einfluss auf das Angebot. Eine Anfrage ist so gut wie immer kostenlos und unverbindlich, auch unter der Adresse www.finanzer.at/hypothekarkredit ist es der Fall (hier gibt es neben der Finanzierungsanfrage ebenfalls noch Informationen zum Thema).

Um einen Antrag auf einen Hypothekarkredit stellen zu können, sind verschiedene Unterlagen bei der Bank vorzulegen. Unter die „persönlichen Unterlagen“ fallen ein Kreditgesuch, Lohnzettel, eine Kopie der letzten Steuererklärung, eine Auflistung aller Eigenmittel (sofern vorhanden), eine Kopie des Personalausweises, eine Kopie der Lebensversicherungspolizzen, ein Grundbuchauszug (falls einem Liegenschaften gehören) und eine Erklärung die bestätigt, dass das zu finanzierende Objekt später von einem selbst bewohnt wird.

Die zweite Kategorie betrifft Unterlagen zum Objekt, die einen Grundbuchauszug, einen Kaufvorvertrag, die Versicherungspolizze des Gebäudes, aktuelle Fotos der Immobilie, einen Vertrag mit dem Generalunternehmer (sofern sich das Objekt in Bau befindet) und, sofern vorhanden, Pläne vom (neuen) Haus umfassen müssen. Erst bei vollständigen Unterlagen kann auch ein entsprechender Antrag abgegeben werden.

Diese drei Varianten haben sich durchgesetzt

Festhypothek: Bei dieser Variante beträgt die Laufzeit zwischen 1 und 10 Jahren. Der größte Pluspunkt bei dieser Form ist, dass sich die Zinsen während der gesamten Dauer nicht verändern. Wer also mit der Laufzeit von maximal 10 Jahren auskommt und kein Risiko bei den Zinsen eingehen möchte, der sollte zu dieser Option greifen.

Variable Hypothek: In diesem Fall ist die Laufzeit unbefristet und man profitiert grundsätzlich von niedrigen Zinsen. Da diese jedoch von der allgemeinen Marktentwicklung abhängen, können diese sowohl sinken als auch steigen. Man trägt also das Risiko von steigenden Zinsen. Wer trotzdem eine kleine Sicherheit haben möchte, der kann auch zusätzlich ein „Zins-Cap“ erwerben. Dadurch kann nur ein bestimmter Prozentsatz erreicht werden.

Libor-Hypothek: Die Zwischenlösung lautet Libor-Hypothek. Die Laufzeit liegt bei 3 bis 6 Jahren und die Zinsen setzen sich aus einem festen Zuschlag und aus dem sogenannten Libor-Wert zusammen. Letzteres bezeichnet einen Zinssatz, der an einen kurzfristigen Zins – wie dem dreimonatigen Libor – gekoppelt ist. Empfehlenswert ist die Variante dann, wenn die Zinsen stabil bleiben oder gar sinken.

Für wen eignet sich ein Hypothekarkredit?

Ein Hypothekarkredit eignet sich für alle, die eine höhere Summe benötigen und nur ein geringes oder gar kein Eigenkapital vorweisen können. Einen normalen Kredit würde es unter diesen Voraussetzungen auch bei einer guten Bonität nicht geben, da die Bank auf keine Sicherheit zurückgreifen kann. Bei einem Hypothekarkredit ist das aber anders, hier steht das Finanzinstitut mit im Grundbuch drinnen und kann das finanzierte Objekt bei Nichtzahlung wieder veräußern. Das Risiko eines Verlustes ist dementsprechend sehr gering. Man muss sich aber darüber im Klaren sein, dass es unter Umständen zu höheren Zinsen kommen kann und das nur bei funktionierender Rückzahlung des Betrages das Objekt in den eigenen Händen bleibt. Außerdem empfiehlt es sich mehrere Angebote einzuholen, um an den besten Hypothekarkredit zu kommen.