Die Zinsbindung der Immobilienfinanzierung geht dem Ende zu? Dann wird es Zeit, sich möglichst bald um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Welche verschiedenen Möglichkeiten stehen einem zur Verfügung? Gibt es Tipps zur Anschlussfinanzierung, die man beherzigen sollte?
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Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Da Baufinanzierungen in der Regel über große Summen abgeschlossen werden, ist die Finanzierung eines Eigenheims in den meisten Fällen langfristig ausgelegt: Laufzeiten von 30 Jahren sind nicht unüblich. Die Konditionen für die Finanzierung sind allerdings nicht für die gesamte Zeit festgelegt. Es wird daher eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel 10 bis 15 Jahre, vereinbart. Meistens ist das Darlehen dann noch nicht zurückgezahlt und es muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.
Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung
Grundsätzlich bieten sich verschieden Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung an:- Das Volltilgerdarlehen
- Prolongation
- Umschuldung
- Forward-Darlehen
Das Volltilgerdarlehen
Ist die Restschuld überschaubar kann das Volltilgerdarlehen eine zinsgünstige Alternative zur Anschlussfinanzierung sein. Es handelt sich hierbei um einen Kredit, der innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt wird. Insbesondere zu Beginn der Laufzeit können die Tilgungsraten dabei sehr hoch ausfallen. Häufig geben Banken auf Volltilgerdarlehen substanzielle Zinsnachlässe. Gerade in Tiefzinsphasen rechnen sich diese Darlehen. Bei einem hohen Zinsniveau sollte man lieber eine Anschlussfinanzierung mit kurzer Zinsbindung wählen.
Prolongation
Darunter ist die Fortführung der Baufinanzierung beim bisherigen Anbieter zu verstehen. Die Prolongation ist damit die bequemste Lösung: Der Berater kennt die finanziellen Bedingungen und den Finanzierungsplan bereits. Meistens ist für die Anschlussfinanzierung dann nur eine Unterschrift erforderlich. Auch müssen keine gebührenpflichtigen Änderung im Grundbuch vorgenommen werden, wie etwa bei einer Umschuldung. Eine erneute Bonitätsprüfung ist ebenfalls nicht erforderlich. Sondertilgungen sind in der Regel gebührenfrei möglich. Allerdings muss die Bank den Kunden lediglich drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung über eine Anschlussfinanzierung informieren. Sie ist nicht dazu verpflichtet, ihm eine Prolongation anzubieten. Die Bank kann sogar darauf bestehen, dass der Darlehensbetrag komplett zurückgezahlt oder abgelöst wird, wenn sie die Bonität oder Zuverlässigkeit des Kunden inzwischen schlechter als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bewertet.
Umschuldung
Bei einer Umschuldung schließt man für die Restschuld eine Finanzierung mit einer anderen Bank ab. Das ist besonders dann interessant, wenn eine andere Bank deutlich bessere Konditionen anbietet als die Hausbank. Manchmal kann man auf diese Weise Zinsen im vier- bis fünfstelligen Bereich einsparen. Allerdings muss bei einer Umschuldung die Grundschuld auf den neuen Anbieter übertragen werden. Hierfür fallen Grundbuch- und Notarkosten an. Normalerweise betragen diese Kosten nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Anders als bei der Prolongation wird die neue Bank bei einer Umschuldung eine Bonitätsprüfung vornehmen.
Forward-Darlehen
Beträgt die Restlaufzeit der Zinsbindungsfrist weniger als 60 Monate, aber noch mindestens zwölf Monate, kann man für die Anschlussfinanzierung auch ein Forward-Darlehen abschließen. Der große Vorteil hierbei ist, dass man für die zukünftige Finanzierung die aktuellen Zinsen für sich sichern kann. In Niedrigzinsphasen ist das Einsparpotenzial dabei enorm. In diesem Vorteil liegt leider gleichzeitig auch ein Nachteil: Wenn die Zinsen zwischenzeitlich noch weiter fallen sollten, zahlt man mit einem Forward-Darlehen nämlich höhere Zinsen als für eine herkömmliche Anschlussfinanzierung. Ein wenig Spekulation ist bei einem Forward-Darlehen also immer mit im Spiel.
Was bei der Anschlussfinanzierung zu bedenken ist
Damit man eine für sich optimale Anschlussfinanzierung abschließt, sollten diese Tipps beherzigt werden:
- Planung rechtzeitig beginnen: Die Zinsentwicklung bereits in den letzten fünf Jahren der Zinsbindungsfrist beobachten, um die Möglichkeit eines günstigen Forward-Darlehens zu nutzen. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung Angebote einholen.
- Angebote gründlich prüfen: Mehrere Angebote vergleichen. Die Konditionen für die Anschlussfinanzierung sollten günstiger sein als bei der Neufinanzierung.
- Sondertilgungen nutzen: Wenn möglich eine Sondertilgung leisten, um die Restschuld zu verringern. Für die Anschlussfinanzierung sind dann günstigere Konditionen möglich.
- Nicht nur Zinsen, auch Nebenkonditionen berücksichtigen: Sind gebührenfreien Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen möglich?
- Raten anpassen und Tilgung optimieren: Monatliche Rate so festlegen, dass der Tilgungssatz erhöht wird.
- Zinsbindung richtig wählen: Je niedriger die Zinsen, desto länger sollte die Zinsbindung gewählt werden.
- Kündigung langlaufender Finanzierungen: Läuft die Finanzierung bereits über zehn Jahre, kann der Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden und man profitiert so von günstigeren Zinsen.
Fazit - Um die Anschlussfinanzierung sollt man sich frühzeitig kümmern
Auch wenn man den Aufwand, welchen eine Anschlussfinanzierung mit sich bringt, scheut, ist es dennoch ratsam, sich mit dem Thema frühzeitig auseinanderzusetzen, um die für sich bestmögliche Finanzierung abzuschließen.
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