Lebenslanges Wohnrecht – Haus an ein Familienmitglied verschenken

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Der Begriff Wohnrecht beschreibt zunächst einmal das Recht eines Begünstigten, in einem Haus oder einer Wohnung bleiben zu dürfen, ohne mit einer Kündigung oder Mieterhöhung rechnen zu müssen. Der Zusatz „lebenslang“ besagt, dass dem Begünstigten das Wohnrecht bis zum Tag seines Todes gewährt wird. Ein lebenslanges Wohnrecht sollte zum Zweck der Rechtssicherheit vertraglich festgehalten und auch ins Grundbuch eingetragen werden.

Ein zeitlich begrenztes Wohnrecht wird beispielsweise Pflegepersonal gewährt, das sich rund um die Uhr um einen Patienten kümmert und daher in unmittelbarer Nähe wohnen muss. Meist bezieht sich ein solches Wohnrecht auf ein Gästezimmer oder eine Einliegerwohnung im Haus der betreuten Person und endet mit der Auflösung des Arbeitsvertrages.

So trivial es klingen mag: Der am häufigsten genannte Grund für das Verschenken eines Hauses an einen Familienangehörigen bei gleichzeitiger Fixierung eines lebenslangen Wohnrechts ist die dadurch mögliche Steuerersparnis. Wer seine Immobilie einem Familienmitglied schenkt, der umgeht damit die Erbschaftssteuer. Denn diese ist umso höher, je höher der Wert eines Hauses ist, der im Rahmen einer beauftragten Immobilienbewertung ermittelt wird. Die Wertermittlung durch einen erfahrenen Immobiliensachverständigen sollte vor einer solchen Schenkung sinnvollerweise durchgeführt werden, damit alle beteiligten Parteien wissen, um welche Summen es geht und vor allem auch, wie hoch die Ersparnis ist.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, alle 10 Jahre den vom Gesetzgeber vorgesehenen Schenkungsfreibetrag von 400.000 Euro zu nutzen, der in § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuer-Gesetz (ErbStG) beschrieben ist. Diese 10-Jahresfrist besagt, dass nach ihrem Ablauf die Immobilie weiter verschenkt werden darf und der Beschenkte wieder in den Genuss des steuerlichen Freibetrags kommt.

Durch ein vertraglich geregeltes lebenslanges Wohnrecht wird zugleich sichergestellt, dass der Schenkende und auch der Ehepartner bis zu ihrem Tod in der Immobilie wohnen dürfen. Indem der Eigentümer nicht nur sich selbst, sondern auch seinem Partner/seiner Partnerin dieses Wohnrecht auf Lebenszeit verschafft, sichert er diese noch über seinen eigenen Tod hinaus ab.

Das Wohnrecht sollte man unbedingt für beide Partner verlangen, denn leider haben viele Erben die Eigenschaft, nicht auf die geschenkte Immobilie warten zu wollen, bis alle vom lebenslangen Wohnrecht begünstigten Personen verstorben sind. Sehr häufig wird versucht, Begünstigte aus der Immobilie zu vertreiben, etwa zum Zweck eines gewinnbringenden Verkaufs.

Einen besonderen Schutz können sich Wohnberechtigte schaffen, indem sie zusätzlich zum Wohnrecht auch ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. So lässt sich eine Zwangsversteigerung der Immobilie verhindern, wenn z. B. der Sohn, dem die Immobilie geschenkt wurde, durch einen Arbeitsplatzverlust die Raten für ein Darlehen nicht mehr bedienen kann. Da das Wohnrecht im Verhältnis zu den Rechten der kreditgebenden Bank nachrangig ist, würde es in eine Geldforderung transformiert, die dann allerdings verfällt, weil der Erlös aus der Zwangsversteigerung zu gering ist.

Wer sich ein lebenslanges Wohnrecht sichert, dem fallen bestimmte Rechte zu, die im Falle einer Schenkung auch für die Empfänger, also die beschenkten Familienmitglieder bindend sind.

Aufnahmerecht des Wohnberechtigt

Ein lebenslanges Wohnrecht beinhaltet nicht nur das Recht, selbst in der Immobilien wohnen zu dürfen. Vielmehr ist der Wohnberechtigte auch dazu befugt, Familienmitgliedern, Lebenspartnern, Kindern oder Pflegepersonal Zugang zum Haus oder zur Wohnung zu gewähren. Praktisches Beispiel ist etwa ein neuer Partner, mit dem der Wohnberechtigte nach dem Tod seines bisherigen Partners in der Wohnung zusammenleben möchte.

Nutzungsrecht laut Vertrag

Ein lebenslanges Wohnrecht bedeutet prinzipiell, dass dem Wohnberechtigten neben dem Nutzungsrecht der im Vertrag genannten Räume auch erlaubt ist, z. B. die Heizung oder das Warmwasser zu benutzen. Darüber hinaus hat er das Recht, gemeinschaftlich genutzte Bereich wie den Keller oder die Waschküche zu nutzen.

Bleiberecht bei Verkauf der Immobilie

Das lebenslange Wohnrecht wird ausgehandelt, um nicht ausziehen zu müssen – egal, welche Situation eintritt. Daher bleibt ein lebenslanges Wohnrecht auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird. Dem neuen Eigentümer bleibt nichts anderes übrig, als das Wohnrecht zu akzeptieren. Nur, wenn der Wohnberechtigte explizit zustimmt, dürfen Regelungen verändert werden.

Geldanspruch des Wohnberechtigten

Ein für die beschenkten Familienmitglieder wichtiger Aspekt ist der Geldanspruch, den der Wohnberechtigte gegenüber ihnen hat, sobald er beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen muss und seine Rente nicht ausreicht, um die Kosten zu decken. In diesem Fall würde sich das Sozialamt an den Empfänger der geschenkten Immobilie wenden und einen monatlichen Betrag in Höhe der ortsüblichen Mieten fordern. Einem solchen Anspruch kann man nur entgehen, wenn der Wohnberechtigte einer entsprechenden Klausel im Schenkungs- und Wohnrechtvertrag zustimmt.

So vertrauensvoll die Beziehungen zwischen Eltern und Kindern auch sein mag, so notwendig ist es dennoch, ein lebenslanges Wohnrecht nicht nur per Handschlag zu vereinbaren, sondern einen entsprechenden Vertrag aufzusetzen, in dem die Schenkung und auch das Wohnrecht explizit und detailliert festgehalten sind.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, das lebenslange Wohnrecht auch ins Grundbuch eintragen zu lassen. Grund hierfür ist, dass ein Vertrag dem Wohnberechtigten lediglich Schutz gegenüber dem beschenkten Familienmitglied Eigentümer bietet. Wird das Wohnrecht hingegen auch ins Grundbuch eingetragen, besteht ein zusätzlicher Schutz vor eventuellen Ansprüchen Dritter.

Es gibt grundsätzlich zwei verschiedene Formen der Eintragung ins Grundbuch. Ein lebenslanges Wohnrecht kann als sogenannte persönliche Dienstbarkeit vermerkt werden. Das bedeutet, dass das Wohnrecht ausschließlich für die genannte Person gilt. Die zweite Möglichkeit ist die Eintragung des Wohnrechts als dingliches Recht. In diesem Fall gilt es auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal des Wohnberechtigten. Wer sein Haus nicht an Familienangehörige verschenken möchte und einen anderen Weg sucht, um lebenslanges Wohnrecht zu genießen, der kann auch über einen sogenannte Immobilienverrentung nachdenken, in deren Rahmen ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht realisierbar ist.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern und sorgenfrei in den letzten Lebensabschnitt zu gehen. Unabhängig davon, ob man sein Wohneigentum einem Familienmitglied schenkt oder über eine Immobilienverrentung nachdenkt – in jedem Fall sollte man die entsprechenden Regelungen vertraglich fixieren und sie ins Grundbuch eintragen lassen. Nur dann ist man umfassend gegen eventuelle Ansprüche – auch von Seiten der eigenen Familie – geschützt.