Viele Senioren haben sich damals ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt und Jahre oder gar Jahrzehnte glücklich in ihrem Eigenheim verbracht. Sie haben dort ihre Kinder großgezogen, den Garten liebevoll gepflegt und zahlreiche wertvolle Erinnerungen geschaffen. Doch irgendwann ist das Haus abbezahlt, die Kinder sind ausgezogen und das Rentenalter ist eingetreten.
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Oftmals kommen dann verschiedene Herausforderungen auf sie zu: Häufig reicht die Rente nicht aus, um den Lebensstandard und zeitgleich die Immobilie zu halten. Für viele ist ihr Haus auch zu groß geworden und die Pflege zu aufwändig. Auch ein altersgerechter Umbau ist geldtechnisch nicht immer möglich. Dann entscheiden sich Senioren wiederholt dazu, ihr Haus zu verkaufen. Meistens wird damit ein guter Erlös erzielt – doch was ist mit den Einnahmen und den entsprechenden Steuern? Hier erfahren Sie, was beim Thema Hausverkauf und Steuern zu beachten ist, welche Steuern möglicherweise anfallen und was es mit der sogenannten Spekulationssteuer auf sich hat.
Welche Steuern können beim Hausverkauf erhoben werden?
Allgemein können bei einem Hausverkauf Einkommens-, Grunderwerbs-, Umsatz-, Erbschafts-, Gewerbesteuer anfallen. Entscheidend hierfür ist, ob es sich um eine geschäftliche, geerbte oder private Immobilie handelt. In unserem Fall handelt es sich um Privatbesitz, weshalb keine Grunderwerbsteuer erhoben wird, sofern das Objekt an Ehe- oder Lebenspartner oder an die Kinder verkauft wird. Ebenso werden auch keine Gewerbesteuer und Umsatzsteuer bei Privatverkäufen fällig. Stattdessen ist es möglich, dass die sogenannte Spekulationssteuer anfällt.
Was ist Spekulationssteuer und wie kann sie vermieden werden?
Die Spekulationssteuer als Teil der Einkommensteuer wird bei privaten Verkäufen erhoben. Sie richtet sich zum einen nach dem Wertzuwachs der Immobilie und zum anderen nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Die Spekulationssteuer ist nicht zu zahlen, wenn Sie als Besitzer im Jahr des Hausverkaufs sowie in den zwei vorangegangenen Jahren selbst im Haus gewohnt haben. Dabei werden auch angebrochene Jahre berücksichtigt.
Ebenso wird die Steuer nicht fällig, falls zwischen der Anschaffung und dem Verkauf Ihres Hauses mehr als 10 Jahre liegen. Hierfür wird das entsprechende Datum der Beurkundung von Kauf bzw. Verkauf betrachtet. Wurde das Haus selbst gebaut, wird das Datum der Beurkundung des Grundstückskaufs herangezogen. Nachdem diese zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist, ist es nicht mehr von Bedeutung, ob das Haus selbst bewohnt war oder es vermietet wurde.
Wie wird der Gewinn eines Hausverkaufs berechnet?
Für einen Hausverkauf gilt: Nicht der gesamte Erlös muss versteuert werden. Vom Kaufpreis abgezogen werden können Kosten für die Veräußerung, beispielsweise für den Makler, sowie Anschaffungskosten. Hierzu zählen z.B. der Notar oder der Energieausweis. Erfolgten schon Abschreibungen auf das Haus, verringern sich die Anschaffungskosten. Der hiernach berechnete Betrag ist der Gewinn, der mit dem Einkommensteuersatz zu versteuern ist.
Was muss beim Hausverkauf allgemein beachtet werden?
Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, ist es empfehlenswert, sich unbedingt über den Marktwert der Immobilie zu informieren. Gegebenenfalls muss eine Immobilienbewertung erfolgen. Wer diesen Schritt überspringt, kann viel Geld verlieren. Lassen Sie sich daher professionell von Immobilien- und Steuerexperten beraten.
Wie können beim Hausverkauf Steuern gespart werden?
Wichtig ist es, die Spekulationsfrist einzuhalten. Daher sollten Sie im Vorhinein stets mit einem kompetenten Steuerberater Rücksprache halten. Es ist außerdem bedeutend, den Hausverkauf bei der Steuererklärung anzugeben. Denn der Notar informiert das Finanzamt über die Veräußerung, sodass es nicht möglich ist, die Transaktion zu verschweigen.
Fazit
Im hohen Alter stellt der Hausverkauf für viele Senioren eine sinnvolle Lösung dar, um ohne große Verpflichtungen und Instandhaltungsmaßnahmen zu leben und gleichzeitig das Einkommen aufzubessern. Die Veräußerung sollte dabei jedoch nicht überstürzt erfolgen und genau geplant werden. Lassen Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln und nehmen Sie unbedingt eine steuerliche Beratung in Anspruch. So erleben Sie keine unangenehmen Überraschungen, sondern können stattdessen von einer steuerlichen Optimierung profitieren.
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